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一件特殊的房产公证

聊城公证网  2011/4/25 9:44:58  | 打印 | 关闭  13571(Hits)


2010齐鲁公证论坛获奖论文

 

一件特殊的房产公证

                         山东省阳谷县公证处  王先利

【内容提要】

本文主要探讨在公证实践中,对离婚协议中关于房产产权特别约定的处理。本案例中,《离婚协议》中约定:“男方父母在某小区购置房产一处,已交款壹拾万元整,经双方协商,男方及男方父母均同意将房产所有权归女方,剩余房款由女方交纳。待其子张某某(二○○六年出生)十八岁以后,该房产百分之五十所有权归张某某。”在实践中,我们充分考虑当事人意思自治原则、经济利益原则、公证的社会职能等多方面的因素,采取由男方父母、男方和女方三者达成协议,明确房产的产权,我处就该协议予以公证的做法,取得了良好效果。

【关键词】离婚协议   房产产权特别约定   公证  分歧观点  附条件的合同  赠与

一、基本案情

一对年轻夫妻(男方张某,女方李某)因感情不和,协议办理了离婚登记手续,位于某小区一套房产的房产证登记在了李某名下。现在李某欲将该房产变卖,但在房管局办理过户登记手续时,房管局以房产产权不明确为由,拒绝为其办理相关手续。万般无奈之下,李某想到了公证,来我处寻求解决办法。我处公证人员经询问和查看李某提供的离婚证、房产证及《离婚协议》后发现:1、房产证发证日期在离婚证发证日期之后,也就是说离婚在前、办理房产证在后。2、离婚协议中关于该房产特别约定:男方父母在某小区购置房产一处,已交款壹拾万元整,经双方协商,男方及男方父母均同意将房产所有权归女方,剩余房款由女方交纳。待其子张某某(二○○六年出生)十八岁以后,该房产百分之五十所有权归张某某。面对这一案例,围绕是否为其办理公证、如何公证,我处产生了较大分歧。

二、我处存在的几种观点

第一种观点认为,既然房产证发证日期在离婚证发证日期之后,就不必考虑离婚协议,可以直接认定女方对该房产享有所有权,女方完全有权利处分该房产,房管局没有理由不给办理过户登记手续。

第二种观点认为,虽然房产证发证日期在离婚证发证日期之后,但是双方对房产的分割是由《离婚协议》确定的,《离婚协议》中约定“男方及男方父母均同意将房产所有权归女方,剩余房款由女方交纳”,因此,只要对双方签订的《离婚协议书》进行公证即可。

第三种观点认为,《离婚协议》中关于房产分割部分“待儿子张某某(二○○六年出生)十八岁以后,该房产百分之五十所有权归张某某”的约定属赠与。李某如想处分该房产,必须等儿子张某某满十八岁且征得张某某同意后方能处分,否则,有损害未成年人权益之嫌,故我处应不予受理李某的申请。

第四种观点认为,既然是离婚协议,只要男方同意,双方可以就该房产问题重新达成协议,明确该房产的产权,然后我处可就该协议予以公证。

第五种观点认为,首先需要男方父母、男方和女方三者达成协议,明确房产的产权,以便女方处分该房产,然后我处就该协议予以公证。

三、对以上观点的剖析

第一种观点仅仅是注意了离婚证和房产证两者日期的先后,而忽视了房产证并不是认定房屋权属的根本性依据这一关键性问题。我国《物权法》第十六条规定:不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条规定:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记薄一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。由此可以看出,确定房屋权属不能仅仅依靠房产证来认定,因此此种观点存在较明显的漏洞。

第二种观点,忽略了离婚协议中关于房产产权方面的特殊约定,即“待儿子张某某(二○○六年出生)十八岁以后,该房产百分之五十所有权归张某某”。也就是说,现在李某对该房产并无完全的产权,也就无完全的处分权。仅仅对《离婚协议书》进行公证,并不能达到房产产权明确、李某能够自行处分的目的。因此并不能真正解决当事人面临的问题。

第三种观点混淆了赠与与附条件的合同两个概念。赠与是指将财产无偿送与他人。实施赠与的人将财产赠与他人后,便失去了财产的所有权,接受赠与的人可以根据自己的意志,支配、处分所接受的财产。中华人民共和国合同法》第四十五条规定:“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。本案中,“待儿子张某某(二○○六年出生)十八岁以后,该房产百分之五十所有权归张某某”的约定显然不符合赠与成立的条件,应视为附条件的合同。条件成就,此项约定生效;条件不成就,此项约定也就不生效。既然是未生效的约定,那么合同当事人当然也就有权利进行重新约定。因此,必须等儿子张某某满十八岁且征得张某某同意后方能处分的观点是不正确的。

第四种观点忽略了男方父母的权利。协议中“男方父母在某小区购置房产一处,已交款壹拾万元整”的约定,说明男方父母是实际出资人,在约定房产产权时,任何人都没有权利剥夺实际出资人即男方父母的权利。

第五种观点则较好地分析了案例中的各种法律关系,有利于问题的解决。首先,从体现当事人意思自治原则来看,只要不违反法律规定,合同当事人可以就合同中的某些事项进行重新约定,本案中张某的父母、张某、李某当然也可以就房产产权进行重新约定。其次,从经济利益原则来看,对房产产权的重新约定可以让李某在实现最大经济利益时处分该房产,使李某的经济利益实现最大化。再次,从公证的社会职能来看,公证是用来预防纠纷,减少诉讼的,这也是公证的最大价值所在,让张某的父母参与该房产产权的约定,无疑是对房产出资人的尊重,也防止张某的父母以后再提出异议,产生不必要的纠纷,引起不必要的诉讼。

四、处理结果及启示

我处按照第五种观点为当事人办理了公证手续后,李某顺利的办理了房产过户登记手续。由本案例可见,在办理公证过程中,我们必须具体问题具体分析,深入剖析相关的法律概念,理顺错综复杂的法律关系,才能真正发挥公证的职能,为当事人解决实际问题,促进社会的和谐发展

 
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